Notre association, Alternatiba Rosny, agit pour une transition écologique et solidaire. En 2020, nous avons déposé un recours contre le précédent projet d’extension du centre commercial. Le Tribunal Administratif de Montreuil a annulé les quatre permis de construire en 2023. Cette décision a confirmé la nécessité d’évaluer un projet de cette ampleur avec sérieux et transparence.
Le projet prévoit la démolition partielle du parking silo nord et de quelques façades commerciales. Il propose à la place une nouvelle zone de restauration de 7 927 m², comprenant environ vingt restaurants et un espace de loisirs, ainsi qu’un immeuble de bureaux de 8 étages (6 376 m²).
Situé au pôle gare Rosny-Bois-Perrier (RER E, métro 11 et futur métro 15) appelé à devenir le deuxième plus grand hub de transport d’Île-de-France, le projet veut se présenter comme exemplaire : il met en avant la création d’espaces publics et paysagers, 385 places vélos, des toitures végétalisées et une conception bioclimatique.
Au-delà des effets d’annonce, ce projet soulève de nombreuses problématiques que nous développerons dans la suite de notre contribution. Aujourd’hui, nous souhaitons à nouveau faire entendre un point de vue citoyen, appuyé sur les faits. Cette nouvelle version du projet reste problématique.
Le projet s’inscrit dans le cadre plus large et opaque de la ZAC Grand Pré / Rosny 2, qui prépare une densification massive du quartier. Il comprend un immeuble de bureaux dit “réversible”, alors même que Rosny souffre déjà d’une vacance tertiaire importante. Il ne prévoit que peu d’espace de pleine terre et se limite à une végétalisation marginale. La gestion des îlots de chaleur reste insuffisante, alors que les toitures et parkings actuels forment un piège thermique. La qualité de l’air est déjà en dessous des recommandations de l’OMS. Ce projet risque d’aggraver la situation pour les usagers, les salariés et les futurs habitants. Le trafic routier, déjà saturé, en serait encore renforcé, sans solution claire pour le réduire.
En l’état, ce projet ne répond pas aux enjeux écologiques, sanitaires et sociaux du territoire.
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Décision du Tribunal administratif de Montreuil
du 6 avril 2023
Pour rappel, en avril 2023, le tribunal administratif de Montreuil a annulé les quatre permis de construire relatifs à l’extension du centre commercial Westfield Rosny 2. Il a reconnu leur caractère illégal notamment en raison d’une évaluation environnementale insuffisante.
Cette décision a été rendue possible grâce à une mobilisation citoyenne large et à l’action conjointe des associations Alternatiba Rosny, MNLE 93 et des juristes de Notre Affaire à Tous. Tous ont agi pour défendre le cadre de vie des habitants.
Lors de la précédente enquête publique, la participation a été forte. Sur 585 contributions, 95 % étaient défavorables au projet. Les contributions ont souligné plusieurs problèmes : augmentation du trafic routier, pollution de l’air, artificialisation des sols, manque de végétation et risques pour le commerce local. Le commissaire enquêteur avait donné un avis défavorable.
Le tribunal a retenu plusieurs manquements graves :
– Étude d’impact insuffisante sur la pollution atmosphérique, notamment les particules fines (PM10 et PM2,5).
– Analyse incomplète des incidences du projet sur la qualité de l’air et l’effet d’îlot de chaleur urbain.
– Absence d’évaluation sérieuse des effets cumulés avec d’autres projets voisins.
– Mesures ERC (éviter, réduire, compenser) lacunaires et inadaptées.
En mars 2023, les porteurs du projet et la mairie ont renoncé à déposer des permis modificatifs. Le tribunal a donc mis fin à un projet jugé nuisible et illégal, en raison d’une évaluation environnementale défaillante.
Ce rappel est important. Les failles identifiées par la justice demeurent aujourd’hui au cœur du nouveau projet d’extension, qui continue de minimiser ses impacts réels et de présenter une vision fragmentée et incomplète.
Projet de la ZAC “Grand Pré / Rosny 2”
Suite à la décision du tribunal administratif et aux recommandations récentes de la MRAe, l’extension du centre commercial Rosny 2 ne peut pas être examinée isolément. Elle doit être replacée dans la vision d’ensemble du site, et intégrée à l’OAP Grand Pré du PLUi de Grand Paris Grand Est, en vigueur depuis le 15 janvier 2025.
Le dossier soumis au public se limite à cette extension, alors qu’il conviendrait de considérer l’ensemble du centre commercial Westfield Rosny 2, l’un des plus vastes d’Île-de-France : 19,7 hectares, 115 000 m² de surface commerciale, environ 180 boutiques et 14 millions de visiteurs annuels. Sa toiture seule fait 56 000 m², sans réel usage à ce jour, malgré les possibilités de végétalisation, de lutte contre les îlots de chaleur ou d’installation de panneaux solaires. Depuis 2020, une installation photovoltaïque sur le parking silo ouest est envisagée, mais elle n’est toujours pas réalisée.
Cette extension pourrait être l’occasion de revoir le site dans son ensemble, selon une vraie logique de transition écologique. Ce n’est pas le cas.
Surtout, ce projet s’inscrit dans une stratégie plus large : la ZAC “Grand Pré / Rosny 2”, actuellement en concertation publique, portée par la ville de Rosny-sous-Bois, la SPL PAREDEV et le groupe Westfield. Le plan-guide publié en mai 2025 projette, à l’horizon 2050, la construction de 97 540 m² de logements (environ 1 500 unités), 3 500 m² de bureaux et 16 000 m² de surfaces commerciales. Cela représente une transformation foncière majeure d’une zone aujourd’hui non constructible. Pourtant, l’étude d’impact ne fait aucun lien avec ce programme d’aménagement.
Le projet omet aussi de se situer dans le cadre défini par l’OAP Grand Pré, pourtant opposable depuis janvier 2025. Ce document fixe des objectifs clairs : sobriété foncière, renaturation, résilience climatique. Ces enjeux sont d’autant plus importants à Rosny-sous-Bois, où les espaces verts sont déjà insuffisants (8,7 m² par habitant contre les 10 m² recommandés par l’OMS). L’extension va à contre-courant de ces objectifs. Elle renforce l’artificialisation, densifie les usages commerciaux et tertiaires, et offre très peu de pleine terre, ce qui augmente les risques d’îlots de chaleur et d’inondations.
L’extension du centre commercial est représentée ici en rose,
tandis que la future tour de bureaux est identifiée sous le nom de “K”.
La présentation orientée et incomplète empêche le public de mesurer l’ampleur réelle des transformations envisagées. En se concentrant sur une extension de 14 000 m², le maître d’ouvrage minimise les effets globaux. L’articulation avec la ZAC Grand Pré / Rosny 2 n’est pas assumée dans le dossier. Au contraire, certains arguments (mobilité, végétalisation, attractivité) sont utilisés uniquement au bénéfice de l’extension, tandis que les impacts globaux de la ZAC sont passés sous silence. Une telle présentation ne permet pas au public d’appréhender la réalité des transformations prévues.
Nous considérons que ce projet, dans sa forme actuelle, entre en contradiction avec les objectifs du PLUi et de l’OAP Grand Pré. Il réitère les mêmes défauts que le projet annulé en 2023, déjà critiqués par le juge administratif et par la MRAe. Nous demandons donc que l’ensemble du site Rosny 2 — y compris son intégration dans la ZAC — soit réévalué dans une vision d’ensemble, claire, sincère et conforme aux enjeux écologiques, sociaux et démocratiques du territoire.
L’immeuble de bureaux “réversible”
Nous attirons l’attention des commissaires enquêteurs sur le caractère problématique de l’immeuble de bureaux prévu dans l’extension de Rosny 2. Ce bâtiment de 6 376 m², en R+7, est présenté comme “réversible”. En réalité, il n’a pas de justification économique, sociale ou écologique.
Le marché des bureaux est déjà saturé. À Rosny-sous-Bois, le taux de vacance tertiaire atteint 6 %, et la tour d’Affaires voisine appartenant au même groupe (24 000 m²) n’est occupée qu’à 55 %, laissant plus de 10 000 m² vides. La MRAe, dans son avis d’avril 2025, souligne que l’immobilier de bureaux traverse une crise structurelle en Île-de-France, conséquence du télétravail et de la transformation des usages. Construire un nouvel immeuble tertiaire dans ce contexte revient donc à artificialiser inutilement des sols pour créer des surfaces dont personne n’a besoin.
Pour tenter de justifier ce projet, le promoteur avance que l’immeuble serait “réversible” et pourrait être transformé en logements. Mais cet argument ne tient pas. Le PLUi actuel interdit l’habitat sur cette parcelle. Cette “réversibilité” ne prend sens que dans le cadre de la ZAC Grand Pré / Rosny 2, encore en concertation, laquelle prévoit déjà, 97 540 m² de logements (1 500 logements), 3 500 m² de bureaux et 16 000 m² de surfaces commerciales.
Elle annonce donc, de manière déguisée, une anticipation déguisée de la densification prévue dans la ZAC.
Si le bâtiment devenait un jour résidentiel, il viendrait renforcer la pression sur les écoles, les équipements publics et les services locaux, déjà saturés. Aucune mesure ERC (éviter, réduire, compenser) n’est proposée pour accompagner ces impacts. Par ailleurs, lors de la concertation initiale, une partie de ces locaux devait être réservée à des associations locales. Cette promesse a disparu dans le projet actuel.En conclusion, l’immeuble de bureaux “réversible” est un projet inutile économiquement, fragile juridiquement et dangereux socialement. Il représente une artificialisation supplémentaire sans bénéfice réel pour les habitants. Nous demandons donc qu’il ne soit pas autorisé.
Une pleine terre dérisoire et une végétalisation de façade
Le projet du centre commercial Rosny 2 ne prévoit que 1 052 m² de pleine terre, soit à peine 5 % de la surface totale du site. Ce chiffre est bien en dessous des 30 à 40 % que pourrait exiger le PLUi de Grand Paris Grand Est, pour les zones mixtes. Dans une commune où chaque surface perméable compte pour limiter les inondations et les effets de chaleur, c’est clairement insuffisant.
Le porteur du projet met en avant un effort de végétalisation engagé en 2022, avec 3 000 m² plantés sur un site de près de 200 000 m². Même en s’inspirant de la méthode Miyawaki, cet effort reste très marginal. Cela revient à poser une “jardinière sur un balcon” face à un ensemble de 19,7 hectares entièrement minéralisé, dont 56 000 m² de toitures.
Le projet mentionne aussi la création d’espaces publics “pouvant être végétalisés”. Mais ces emplacements, dans le plan-guide de la ZAC Grand Pré publié en mai 2025, correspondent en réalité à des emprises de tours de bureaux ou de logements. Ils ne sont donc pas pensés comme de véritables espaces verts accessibles.
Zone indiquée comme espace public végétalisé en vert, correspond dans le projet ZAC à une tour de bureaux.
En traitant la question de la pleine terre comme un simple habillage paysager, le projet s’éloigne des objectifs fixés par le PLUi et rappelés par la MRAe, qui appelle à une désartificialisation réelle et à plus de résilience face au climat. Les failles déjà relevées par le tribunal administratif en 2023 se retrouvent ici encore : trop d’artificialisation définitive des sols, des îlots de chaleur renforcés, et des promesses de végétalisation qui ne tiennent pas face aux faits.
L’îlot de chaleur urbain : un problème majeur non résolu
Le centre commercial Westfield Rosny 2, est aujourd’hui un important point de surchauffe à Rosny-sous-Bois. Les données disponibles confirment ce constat : le site atteint un score d’intensité d’îlot de chaleur urbain (ICU) de 6,81 °C, ce qui en fait l’un des secteurs les plus exposés du territoire.
Depuis 2020, la toiture est un enjeu central. Sa végétalisation a été écartée pour des raisons techniques (portance, structure métallique, coût). Seule une petite zone de 900 m² en béton pourrait l’être, ce qui reste dérisoire face aux 56 000 m² disponibles. En l’absence de solution structurelle, le maître d’ouvrage prévoit un revêtement clair (type peinture ou gravillons à fort albédo), dont la mise en œuvre complète est repoussée à 2028. Cet aménagement ne permettrait qu’une réduction de température de 0,3 °C environ, un impact très limité.
Les autres mesures mises en avant (3 000 m² de plantations, 1 200 m² de parking désimperméabilisé, 500 m² de jardin) ne changent pas la situation. La MRAe l’a noté : ces actions ne s’attaquent pas à la source du problème, à savoir la masse thermique de la toiture et des surfaces minéralisées.
Enfin, en juillet 2025, le bureau Veritas a constaté que, même avec la climatisation, les températures intérieures dépassaient les seuils de confort pendant les vagues de chaleur. Cela confirme l’effet de concentration thermique sur le site, avec des conséquences sur la qualité de l’air et le bien-être des usagers.
Ce manque d’ambition est en totale contradiction avec les objectifs français et européens. L’Union européenne recommande aux villes de plus de 20 000 habitants de renforcer leur végétalisation et vise la plantation de 3 milliards d’arbres d’ici 2030. Selon l’Agence européenne de l’environnement, une couverture arborée renforcée peut faire baisser la température jusqu’à 5,9 °C localement. Des programmes comme Oasis à Paris montrent que des transformations concrètes des espaces bétonnés en îlots de fraîcheur sont possibles.En conclusion, les solutions proposées pour l’extension du centre commercial Rosny 2, insuffisantes face à l’ampleur de l’ICU généré. Sans transformation ambitieuse de la toiture, installation de panneaux solaires ou autres solutions structurelles, l’impact restera limité. L’engagement du maître d’ouvrage à l’échéance de 2028 reste un simple effet d’affichage et leur réalisation n’est pas crédible sans un engagement ferme et contraignant qui doit être imposé.
Pollution de l’air : un risque sanitaire sous-estimé
La qualité de l’air est un enjeu central dans l’évaluation de ce projet. Les données disponibles montrent des dépassements réguliers des seuils recommandés par l’OMS, à l’extérieur comme à l’intérieur du centre commercial.
Mesures extérieures
Les campagnes menées en 2022 et 2024 révèlent des concentrations de particules PM10 et PM2.5 supérieures aux recommandations de l’OMS (15 µg/m³ et 5 µg/m³ respectivement, en moyenne annuelle). Ces niveaux restent dans les limites légales françaises, mais bien au-delà des seuils sanitaires. L’étude d’impact prévoit aussi une hausse de 1,6 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2027, en lien avec l’augmentation du trafic généré par le projet.
Mesures intérieures
À la demande de la MRAe, une campagne de mesure a été menée par le bureau Veritas en juillet 2025. Sur 8 jours, elle montre que malgré la climatisation et les filtres installés, les concentrations de PM10 et PM2.5 restent au-dessus des seuils de l’OMS à l’intérieur même du centre. Le rapport établit un lien direct entre cette pollution et le trafic routier environnant (ainsi que les parkings intégrés) sur la qualité de l’air intérieur, soulignant l’exposition continue des visiteurs et des salariés.
Enjeux sanitaires
Ce constat est préoccupant. Le centre accueille 14 millions de visiteurs par an et emploie plusieurs milliers de personnes. Le futur quartier Grand Pré accueillera aussi des habitants et une école, appelés à vivre à proximité, dans le cadre de la future ZAC Grand Pré / Rosny 2. Exposer ces populations, dont des enfants et des personnes fragiles, à un environnement déjà pollué est une prise de risque inacceptable, elle constitue une mise en danger sanitaire.
Le projet ne présente aucune mesure suffisante pour Éviter – Réduire – Compenser afin de limiter cette pollution. Il n’y a pas de stratégie claire pour diminuer le trafic automobile, créer de véritables zones végétalisées, ou installer des dispositifs efficaces de dépollution de l’air. La MRAe a souligné à nouveau que les effets cumulés du projet n’étaient pas analysés de manière satisfaisante.L’Union européenne s’est engagée à atteindre les seuils OMS d’ici 2030. En France, la pollution aux particules fines cause chaque année 40 000 décès prématurés. Le projet d’extension maintient des niveaux de pollution au-dessus des recommandations, sans mesures suffisantes. L’autoriser reviendrait à aggraver une situation déjà critique, en contradiction avec les objectifs du PLUi, les engagements européens et le droit à un environnement sain.
Trafic routier : une aggravation inévitable et mal anticipée
Le centre commercial Rosny 2 est déjà un des pôles les plus générateurs de trafic du secteur. En décembre 2022, les comptages ont relevé jusqu’à 3 400 véhicules par heure le vendredi soir et 4 670 véhicules par heure le samedi après-midi. Ce niveau de circulation équivaut à celui d’un grand échangeur autoroutier.
L’extension du centre prévoit une hausse de trafic de 5 % le vendredi et 2 % le samedi. Ces pourcentages représentent plusieurs centaines de véhicules supplémentaires par heure, dans un secteur déjà saturé aux heures de pointe. D’ici 2027, on prévoit 2 800 véhicules de plus par jour sur la rue Konrad Adenauer, soit une hausse de près de 10 %.
Cette rue doit pourtant être requalifiée dans le cadre de la ZAC Grand Pré, avec une piétonnisation prévue devant le cinéma UGC. Le report de circulation devient donc un enjeu clé. Mais ni l’étude d’impact ni les documents de circulation n’indiquent clairement où ce trafic sera redirigé.
La MRAe, dans son avis de 2025, a souligné ces contradictions. Le projet parie sur un report de trafic grâce à l’arrivée de la ligne 11 du métro, avec une baisse estimée de 5 %. Mais ce chiffre reste hypothétique et ne repose sur aucune stratégie solide de mobilité active (pistes cyclables, cheminements piétons sécurisés).
En réalité, le projet repose encore massivement sur l’usage de la voiture individuelle (58 % des déplacements des clients), et la congestion aux abords du centre commercial ne pourra que s’aggraver.
Ce choix va à l’encontre des objectifs fixés par les politiques publiques. La stratégie européenne de mobilité durable vise une baisse de 55 % des émissions du transport d’ici 2030 et de doubler le trafic ferroviaire. En Île-de-France, le Plan Climat Air Énergie vise à réduire la place de la voiture au profit des mobilités actives. Sur le site de Rosny 2, les clients continuent de se faire en voiture, et aucune stratégie contraignante n’est proposée pour inverser cette tendance.
L’extension accentuerait donc une situation déjà critique : carrefours saturés, hausse de la pollution, conflits avec les piétons et cyclistes, incertitudes sur les reports de circulation. Sans stratégie claire de réduction du trafic, ce projet va à l’encontre des recommandations de la MRAe et des objectifs du PLUi.
Conclusion
Le projet d’extension de Westfield Rosny 2 revient sous une forme présentée comme plus moderne, écologique et exemplaire. Mais dans les faits, il ne répond pas aux critiques de fond. Les permis avaient été annulés en 2023 par le tribunal administratif et en 2025, la MRAe a pointé les mêmes failles. Pourtant, rien n’a changé : artificialisation importante, absence de réponse à la vacance des bureaux, îlots de chaleur non traités, hausse du trafic et de la pollution de l’air.
Nous affirmons que Rosny-sous-Bois mérite un autre projet que ce modèle dépassé, fondé sur la consommation et du tout voiture. Il ne suffit plus de promettre. Il faut des engagements concrets, immédiats et contraignants. Il faut désimperméabiliser, végétaliser, réduire le trafic, produire des logements sobres et accessibles, et améliorer la justice sociale et climatique.
En l’état, ce projet ne garantit rien de tout cela. Il reproduit les erreurs déjà dénoncées depuis 2020 et ne doit donc pas être autorisé. Il doit être repensé dans une logique de sobriété et de résilience, au service des habitants et non des seuls intérêts financiers d’Unibail-Rodamco-Westfield.
👉 Votre avis peut tout changer. L’enquête publique est ouverte jusqu’au 1er octobre à 17h.
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